重庆主城在售项目中，超六成采用混合代销策略。选错模式，轻则拉长去化周期，重则拖垮现金流。下面从实操维度拆解三种主流路径。

自销：控盘强，但人力成本高企

开发商自建置业顾问团队，佣金内部消化，案场执行力最强。问题是淡季养人成本陡增，单项目月均人力支出约15-20万。适合品牌房企在核心区位的标杆盘。

代理与居间：轻与重的取舍

• 新房代销（代理）：整盘委托，代理公司承担策划、渠道、销售全链条，佣金2%-4%。优势是风险转移，劣势是案场控制权让渡。
• 楼盘居间：只做客户撮合，按套结算，单客成本8000-15000元。灵活但渠道忠诚度低，易出现“飞单”。

去年北区某改善盘切换为居间模式后，来访量涨了四成，转化率却从9%跌到5.2%。原因在于居间方只负责带客，不参与案场逼定。

不动产服务的整合趋势

现在更多项目把房产租售与不动产服务打包，用租售现金流反哺新房去化。比如先帮业主出租旧房，再引导置换新房，转化率能提升至12%以上。

楠晟网络科技在服务客户时发现，代理模式适合郊区大盘，居间适合核心区快销盘，自销则留给利润最厚的顶豪。没有万能解，只有匹配度。